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高房价正在提高我们的智商。

    原标题:高房价,正在提高我们的智商编者注:这篇文章来自威讯公共路军团队,(ID:镇佳)

    高房价正在提升我们的智商

    编者按:本文选自《微讯公报》陆军队(编号:镇交路军0426)。作者:陆军,授权转载

    刀可刀,非刀;名称可命名,非名。

    这是老子的《道德经》的前两句话,它用优美的语言表明,世间万物只能想象,在很多情况下是无法形容的。如果你想取得进步,你必须自己去理解。

    因为我的工作,我经常和一些房地产人聊天。这次,我约见了一位区域总经理,他已经从事市场营销多年了。我还谈到了当前客户对当前房地产市场的一些基本反馈。

    他说:“你知道,大多数时候,人们太聪明了,不能导致目前的住房市场状况。”

    我笑着说,在正常的市场环境下,每个人都在追求利润,只要是合法的,怎么赚钱。

    “是的,人们很情绪化。当巴菲特称赞他人的恐惧时,我很贪婪,虽然听起来没错,但它真的是反人类的。真正的情况是人们是怎么来的。然后对各种政策进行总结,不断提出新的路线和策略,保持不变。

    “你怎么理解?”

    房价可能使所有参与者的智商提高20%。

    01

    虽然目前房地产市场正处于调整期,但房价波动在世界各地经济发展过程中会周期性波动,但总体上呈上升趋势。

    求利避害是人类的天性。为了抓住这种周期性波动,我们应该时刻关注房地产政策的变化,并从中寻找不同的线索。

    但是人们总是情绪化的动物,无法避免大脑对自己的控制。对于许多不关注房地产市场的人来说,只要他们被媒体大规模地渲染,就很容易改变他们的立场。这也是为什么山东省菏泽市这么多人会关注取消限制的原因。他们并不真正关心政策本身,而是关心它是否会影响他们自己的利益。

    如果政策的方向真的改变了,一旦他们没有把握,很可能会损失很多钱,反过来,如果他们事先像上帝一样有帮助,结果肯定会有所不同。

    不管是政府还是开发商,事实上,他们总是在围绕房价的波动线采取措施来最大化自己的利益:

    1。对于政府而言,需要资金来维持城市基础设施建设的进程,大力推进城市化进程,改善老百姓的生活,不断提高社会保障实力。资金的主要来源只是两个方面,一个是税收,另一个是土地出售。

    税收的增加实际上代表了城市综合竞争力的提高,这是一个缓慢的过程,涉及到城市的能源水平、资源整合和人才结构等方面。即使政府领导人有能力这样做,他们也需要慢慢探索。

    但土地出让不同,基本上可以起到立竿见影的效果。对大多数城市来说,城市的能源水平越低,对土地的依赖就越大。对于像北方的广深这样的一线城市,对土地融资的依赖并不突出。

    事实上,为了保证城市建设取得长足的进步,卖出更多的土地,取出更多的资金是没有对错的。由于经济结构单一,产业链简单,三线城市和第四线城市只能这样做,但何时出售土地是一个深刻的知识。

    政府出售土地的节奏是,当市场好的时候,更多的土地将被出售,当市场不好的时候,更少的土地将被出售,这和我们做生意一样。看到商品价格上涨,迅速调整价格,价格就低,先交货慢,真的很低到心理预期,甚至不能囤积货物。即使在一些三四线城市,在政府准备出售土地之前,它也将召开一次房地产开发商会议。如果你明确表示即使最低价格也不会被接受,那么目前也不会出售。

    对于开发商来说,最大的行动就是拍地。当土地市场很热时,土地之王无处不在。开发商继续通过各种渠道筹集资金,提高持有土地的杠杆率。一旦房地产市场下跌,土地基本上是零溢价。我们可以清楚地看到,当房价在2016年飙升时,全国土地转让费的平均保费率是最高的。

    事实上,政府和开发商代表了土地市场的强劲供应面。通过市场的持续博弈,他们围绕价格上涨做出最有利的决策。

    02

    当然,随着房价的上涨,政府控制房价增长最直接、最有效的途径就是提高购房门槛,限制购买力。例如,社会保障的支付条件已经从两年变成了五年。例如,只有以家庭为单位我们才能买房子。例如,房子的面积不能太大,如果太大,就会征收更多的税。

    但是人民的智慧是无限的。在房价上涨的预期下,也有各种政策来应对。

    如果大家只能买一栋房子,那么我就会买大面积的房子,开发商也根据政策调整建造大面积的住房,交货后,分成两套房;

    如果社保的缴费条件从两年改为5年,我会考虑是否可以向公司申请几个月来增加税基。无论如何,我会付更多的钱,只是缩短时间。

    如果套房的面积不能超过120平方米,这超出了交更多税的需要,那么就把房子建得高一点,交房后分成两层。国外的宣传被称为飞跃。

    如果二手房的差价严重倒挂,只能通过摇摆的数字来购买,那么同时推出7个姑妈和8个姑妈来登记多个也就不足为奇了,所以中彩的可能性增加了好几倍。因此,90岁的祖母去买新房子也就不足为奇了。

    如果每个家庭只能买一套住房,那么有些人可能通过假离婚把一个家庭变成两个家庭,然后结婚和离婚其他人,一辈子两三个6550

    房价的确会不经意间影响离婚率。从周围亲朋好友的信息中,我们也可以清楚地感觉到,一线城市的实际离婚率比三、四线城市的实际离婚率失真更为明显。

    现在,当你去很多地方的民政局离婚窗口时,工作人员经常问你两个问题。你打算做点什么,还是真的想离婚?如果你打算做某事,你将非常有效地帮助你完成各种手续。如果你说你真的要离婚,你会煞费苦心地告诉你要考虑孩子、双方的家庭等等。我希望你能考虑一下。清楚。

    总之,可以总结如下:

    政府有成千上万的政策。我有数以千计的法国战术。

    03

    房价波动实际上是多力量博弈和政策导向的结果。从短波周期来看,波动不会太大,但如果我们真的想预测一下下一个房地产市场,结合之前的个人研究结果,有几点要与大家分享:

    1。需要从主观上尊重政府的权力

    影响房地产价格的因素很多,其中最不可避免的是政府看不见的手。政府权力的范围和深度可以调节的很大。

    对于不同的经济形势,政府通常发布不同的政策取向,如基准利率。到2015年底和2016年初,当房地产市场萧条时,政府开始降低基准利率,抵押贷款利率可以贴现9%,一些银行也可以达到88%和85%的折扣。这实际上是政府鼓励你买房子。在这种情况下,你可以毫不犹豫地增加一些杠杆,响应政府的号召,冲进房地产市场,购买一个对冲芯片。

    17年来,房地产市场的温度一直有点高。为了抑制全民购房的热情,政府开始浮动按揭贷款的利率。这是政府告诉你必须停止购买房屋并停止购买的另一种方式。此时,你必须控制你的投资欲望。否则,你只能深深地陷在高房价中。

    对于那些处于困境中的人来说,追逐起伏是他们的本能。投资本身就是对抗人性的激烈斗争。只有学会惧怕政府,才能在一定程度上克服人性的弱点。

    2。住房投资本身是一个延迟反馈的问题。

    除了住宅属性之外,还有很大一部分属性是它可以作为投资进行交易。如果投资是正确的,它可能会产生巨大的收益,这可能远远超过您的日常工资。这是一个反复证明的问题。

    当然,不要鼓励短期投机,这是一件危险的事情,房地产价格会波动,如果在短期内频繁地进行房地产交易,其实跟赌博一样。对于我们普通人来说,我们需要尽可能延长交易周期。

    政府规划需要时间,人口聚集需要时间,产业形成需要时间。事实上,这些将慢慢地反映在房价上。因此,房地产投资在相对较长的时间内可以获得最大的利润红利。

    在这一点上,许多人实际上已经投入了大量的资金,可用于房地产的流动性。同时,他们受到销售限制,不能销售。他们会感受到生活的压力。

    事实上,你可以理解,你是被迫为自己购买高收益的储蓄产品。与其买股票被子或P2P,不如买套房子作为投资储蓄。

    住房贷款,让我们把每天的节俭成本分配给未来。与别人大脚踏实地享受生活相比,你只是选择享受迟到带来的快乐。

    三。房东的期望已经降到了极限。

    但把时间轴拉到今年上半年或今年初,许多房价是600万,甚至700万,但发现它们根本卖不出去,只能继续降价,最夸张的房价几乎每个月降两次,但至今仍未售出。

    许多房东说他们去年想把它卖掉,但那时他们认为它会再涨。他们想先等一下,然后发现再也不能卖了。

    4。不是房子卖不出去,而是价格不对。

    目前,房地产市场正处于低迷时期。对于那些有票的人,他们要么没有钱,要么等着瞧。为了使他们的推荐更有效,中介机构通常将住房资源分为三类:A、B和C。A类是整个社区的最低房价。房东是最合作、最愿意降价的。B类是房子的一般价格,但是房子的销售面也是质量、地板、装修以及能做什么。房东也愿意合作。C类价格较高。董建华也不同意降价。

    对于甲级客户,最基本的重点是推荐,所有客户咨询后都会看一看,然后反复强调房屋的价格-性能比,以确保甲级房源可以尽快出售,所以,如果你真的想卖掉,你真的想使你的房子的上市价最低。在整个社区。

    人类始终是追求利润的动物,但推动社会不断进步的是个体对利益的追求。